老人ホーム 埼玉に理解を深めよう
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第3条。
く目標と役割>1.本事業は、平成年月末までに現建物の解体工事に着手することを目標とする。
2.甲及び乙は次の基本的役割を担うものとし、互いに相手方に対し責任をもって目的の実現に向けその任にあたる。
①甲は乙の協力の下、本事業の実施に向け区分所有者間の合意形成を図る。
②乙は第4条2項に定める事業推進上に必要な業務を行うとともに、平成年月において甲に提示した計画案の内容及び条件を将来建替組合と締結する組合参加契約及び権利変換計画の内容として確保するように努める。
3.本土地の実施測量、近隣問題、行政指導、関連法規の改正、社会経済情勢の変化による建築工事費の高騰、又マンション分譲価格に大幅な変動があった場合等により、やむを得ず前項2号の計画内容及び条件等を維持することが困難な場合、乙は甲に対して代案を示し、甲乙協議の上条件を変更することができる。
第4条（事業推進のための協力内容〉1.甲及び乙は円滑な事業推進のため、自己の保有する情報を可能な限り相手方に開示し、情報の共有化に努めるとともに意思の疎通を図るため定期的に協議会(仮称)を開催し重要事項を協議する。
2.乙は本事業の推進に関し合意形成を含む事業推進全般について以下の協力を行う。
①必要な会議、説明会などへの出席及び説明などの協力②建替えに関する区分所有者聞の合意形成への協力③実施計画案(区分所有者に提示し、建替えについての賛否を問うため作成する計画案)を含む計画の検討作成への協力④事業に必要な資金の調達、立替えへの協力⑤建替組合運営への協力⑥転出希望者の住戸の買取り、未賛同者に対する売渡し請求への対応⑦借家人、抵当権者などの利害関係人への対応⑥仮住居の斡旋、確保⑨引越しへの協力3.前項に定める各協力事項の実施方法、時期及びその他必要となる協力事項の内容については第1項に定める協議会において甲び乙で協議の上定める。
第5条く計画作成、調査設計等に関する業務と費用〉1.乙は甲と協議の上、本事業の推進に必要な各計画作成、調査設計などに要する業務を行う。
各業務の仕様などは甲と協議の上本覚書の趣旨にしたがって別途定める。
2.前項の業務に要する費用は本事業の事業費に算入するものとし、具体的な内容などは甲及び乙で協議の上別途定める。
第6条く実施計画案に関わる事項〉第4条2項3号に定める実施計画案の作成に際し、甲及び乙は以下の点に留意すること。
①乙は施設計画案の作成に関して区分所有者の意向を十分に尊重し、第3条2項2号に定める条件を確保するよう努めること。
②前号の条件が充たされる限り、甲は実施計画案に対する乙の意向を十分尊重すること。
第7条く区分所有者意向の尊重など>1.乙は第1条の原則に鑑み、計画案の作成、本事業の推進・実施・完了後の管理など本事業の全行程において、事業の成立性が確保される限り区分所有者の意向を最大限に尊重する。
特に、希望住戸の選定においては本事業に参加する区分所有者を優先する。
2.区分所有者は権利変換により施行マンションー住戸について、施行再建マンションー住戸を取得できるものとし、増床部分の価格は原則として権利床価格と同額とする。
3.乙は再建マンションにおいて区分所有者が分譲住戸取得者と同様の保証、サービスを受けることができるよう配慮する。
4.甲は施工会社の選定において乙の意向を充分に尊重する。
第8条<覚書の解除等>1.以下に定める事由が生じた場合には、甲又は乙は相手方に対し相当な期間を定めて文書により催告を行った上で本覚書を解除することができる。
①相手方が本覚書に定めた各事項を誠実に履行しない場合。
社会経済情勢の変化等により甲及び乙のいずれの責めにも帰すことができない事由によって本事業の遂行が客観的に困難と認められる場合。
2.乙に関して以下の事由が発生した場合には、甲は乙に対して催告をすることなく本覚書を解除することができる。
①監督官庁より営業の取り消し、停止等の処分を受けたとき。
②支払停止もしくは支払不能の状態に陥ったとき、または手形交換所から警告もしくは不渡り処分を受けたとき。
③破産、特別清算、民事再生手続き、会社更生手続き開始決定の申立て等の事実が生じたとき。
3.本条第1項1号又は第2項により本覚書を解除した場合には、相手方に対して損害賠償金を請求することができる。
4.本覚書締結から2年以内に建替え決議が成立しなかった場合、乙は本覚書の解除を申し入れることができる。
5.本覚書の解除により事業協力関係が終了した場合、本事業のため第三者に委託した業務費用等(甲乙各自が直接行った業務等に要した費用は除く)については甲乙協議の上その負担内容を定める。
第9条<組合参加契約の締結と覚書内容の承継>1.区分所有法62条に定める建替え決議が成立後、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律J(平成14年法律第78号)にもとづいて建替組合を設立するときは、甲は乙と参加組合員の地位に関して組合参加契約(仮称)を締結する。
2.本覚書における合意内容は前項に定める「組合参加契約」において承継されるものとする。
ただし、甲乙が合意した事項についてはその限りではない。
3.本覚書に伴う甲の義務は建替組合の設立が認可された時点で、全て当該建替組合に承継されるものとする。
第10条<秘密の保持>甲及び乙は、本事業に関し知り得た事実を将来にわたり第三者に漏らしてはならなし。
第11条<協議事項>甲及び乙は相互に協力して、本覚書を信義誠実の原則にもとづいて履行するものとし、本覚書に定めなき事項および疑義が生じた事項については協議の上定めるものとする。
この覚書の証として本書2通を作成し、甲及び乙がそれぞれ記名押印の上、各自1通を保有する。
平成年月00日甲:00住宅管理組合理事長乙:事業協力者企業建替え事業の進め方建替え決議が成立すると、いよいよ建替え組合設立の準備に入りますが、同時に覚書を基本に、事業協力者と保留床の取得条件や事業への協力の範囲について協議を行い、組合参加契約を締結するのが一般的です。
組合参加契約で合意した保留床取得の条件や代価の支払時期をもとに組合定款を定め、建替え事業の実現性を担保させることになります。
参加者の確定まで建替え決議が成立すると、いよいよ建替え組合の設立に向けた準備に入ります。
後で説明する「事業計画」や「建替え組合定款」の内容の検討などの準備は、建建替え決議後替え決議前から始めるのが一般です。
遅くても建替え決議の準備が始まる頃には認可の窓口になる自治体へ確認に行くべきだと思います。
マンション建替え円滑化法を使った建替え事例がまだ少ないため、自治体によっては一緒に勉強をしながら事業を進めていくという場合も少なくありません。
早めに状況を把握しておいてもらえれば、行政側の対応もスムーズになるはずです。
また、窓口では不明な事項についても認可権者である県や都に確認して、アドバイスがもらえるはずです。
行政の理解を得て、協力を得ながら事業を進めることは重要なポイントです。
建替え決議後に行わなければならない最も重要な手続きが、建替え決議に賛成しなかった区分所有者への対応と、建替え事業の参加者を確定するプロセスです。
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